Вернуться: ТСЖ Северное Сияние — Добро пожаловать!

О правлении ТСЖ

Шестой раздел Жилищного кодекса РФ посвящен вопросам создания и деятельности ТСЖ. Статья 144 ЖК РФ устанавливает, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление.

Председатель правления ТСЖ не выступает в качестве единоличного исполнительного органа, он является одним из членов правления с несколько расширенными полномочиями. Ввиду того что председатель — это член правления, начнем со статуса правления товарищества.
 

Правление – исполнительный орган ТСЖ

 

Чтобы дом управлялся профессионально силами собственников помещения, необходимо на общем собрании к выбору членов правления подходить не формально, а четко понимать их роль в управлении многоквартирным домом. Для этого необходимо  более грамотно использовать человеческие ресурсы. Подбирать в правление ТСЖ активных и инициативных людей, желательно специалистов, которые знакомы с правилами эксплуатации и обслуживания зданий.

Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, членов товарищества (п.1ст.147 ЖК РФ)

Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества на общем собрании членов ТСЖ. Численный состав членов правления устанавливается общим собранием членов ТСЖ.

Члены товарищества делегируют Правлению свое право разрабатывать политику управления и содержания имущества, находящегося в общей собственности, оставляя за общим собранием право решать стратегические вопросы деятельности товарищества.

Правление товарищества принимает на себя бремя текущей работы по управлению ТСЖ.  Оно ведет ежедневную оперативную работу товарищества, управляет его имуществом и денежными средствами. Члены Правления обязаны действовать в интересах большинства собственников, и несут перед ними ответственность за свои действия и решения.

Не являясь собственником, нельзя являться членом товарищества, а, следовательно, и выбираться в правление ТСЖ. Голосование должно проводить персонально, а не списком, как это часто бывает.

Правление на первом своем заседании (не позднее 10 дней после проведения общего собрания) избирает из своего состава председателя правления ТСЖ.

Отдельно следует сказать о вознаграждении членов правления. Определение вознаграждения членов правления ТСЖ, в том числе  председателя, отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 11 п. 2 ст. 145 ЖК РФ). Предполагается, что общее собрание может вообще не устанавливать вознаграждение членам правления, в этом случае считается, что они выполняют свои обязанности на общественных началах, но…  так как все мы находимся в рыночных отношениях — любой труд должен быть оплачен.

 

Обязанности правления ТСЖ

 

Обязанности правления перечислены в ст. 148 ЖК РФ (перечень может быть расширен уставом ТСЖ).   Выполнение возложенных функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей. Сочетание прав и обязанностей юридического лица дает ему возможность исполнять свои функции.

Список полномочий правления товарищества является открытым. Среди перечисленных в ст. 148 ЖК обязанностей правления следует обозначить следующие:

-соблюдение товариществом законодательства и требований Устава;

-контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

-управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

-созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

-выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Однако необходимо выделить те, которые правление как коллегиальный орган просто не в состоянии решить. Например:
-составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

-наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

-заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

-ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности. (Кстати, согласно п. 7 ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления входит ведение бухгалтерского учета и отчетности. Однако специальная норма (ст. 7 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете») гласит, что ведение бухгалтерского учета организуется руководителем экономического субъекта, который обязан возложить ведение бухгалтерского учета на главного бухгалтера,  или иное должностное лицо этого субъекта, либо заключить договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета).

Ведение бухгалтерского учета и отчетности, согласно п. 7 ст. 148 ЖК РФ, является обязанностью правления, однако по бухгалтерскому законодательству ответственность за организацию бухучета несет одно физическое лицо, которым и является председатель (лицо, ответственное за ведение дел ТСЖ). Таким образом, можно прийти к выводу: хоть правление и названо исполнительным органом, оно фактически лишь принимает решения (причем только в рамках регулярных заседаний), а выполняет их именно председатель, который наделен соответствующими полномочиями. Например, в Жилищном кодексе не предусмотрено право других членов правления давать указания работникам ТСЖ.
Что касается договоров, то их условия могут быть предметом обсуждения членами правления, если речь идет о крупных сделках, но подписывать от имени товарищества любой договор вправе только председатель правления или лицо, которому председатель выдал на это доверенность.

Заседание правления товарищества считается правомочным при участии в нем большинства членов правления товарищества. Если на заседании правления количество присутствующих не будет составлять большинство членов правления, то большинством голосов присутствующие могут перенести данное заседание.

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на его счете в банке, в соответствии с годовым планом. Правление товарищества может распоряжаться средствами товарищества с превышением расходов, предусмотренным финансовым, годовым планом, только в чрезвычайных ситуациях, с согласия  общего собрания.

Все решения правления оформляются письменно, подписываются председателем и секретарем правления или тем лицом, которое вправе вести заседания правления в отсутствии председателя.

 

Функции правления ТСЖ

 

На своих заседаниях Правление ТСЖ разрабатывает стратегию и тактику развития своего ТСЖ.

Одним из принципиальных и важных вопросов на сегодняшний день является подготовка правлением проекта сметы доходов и расходов ТСЖ на текущий год и перспективу. Этот проект в дальнейшем утверждается на общем собрании членов ТСЖ.

При случае напоминаем:  согласно раздела III Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения…», собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения  обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья.

При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений — за счет собственных средств.

 

Кроме этого в компетенцию правления входит:

-планирование деятельности по управлению имуществом;

-ведение технической документации на имущество, переданное в управление;

-проведение технических осмотров;

-составление перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию дома, инженерного оборудования и устройств;

-организация капитального ремонта и контроль за его проведением;

-обеспечение санитарного содержания здания и придомовой территории;

-организация подготовки домов к сезонной эксплуатации;

-заключение и учет соглашений на поставку коммунальных услуг, контроль за соблюдением условий заключенных договоров;

-обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами;

-контроль за количеством и качеством предоставляемых услуг.

 

Члены правления должны:

-вести контроль за сменой нанимателей, собственников и арендаторов помещений;

-контролировать сбор средств на содержание и ремонт дома;

-принимать меры по взысканию задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг;

-рассматривать предложения, заявления и жалобы граждан и принимать по ним соответствующие меры;

-осуществлять контроль и оценку качества содержания дома;

-осуществлять контроль за расходами на обслуживание и использованием общего имущества.

Выработка предложений и реализация решений, принятых на общих собраниях собственников, направленных на более полное и эффективное использование, развитие и обслуживание общего имущества и разработка предложений по эффективному использованию нежилых помещений и земельных участков в целях привлечения дополнительных финансовых ресурсов для улучшения жилищного фонда и других объектов также является основной функцией в деятельности правления по управлению многоквартирным домом.

 

Председатель правления ТСЖ

 

Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Однако правление в ТСЖ — орган выборный, общественный. Обычно у членов правления нет времени заниматься работой по обслуживанию и содержанию жилого дома, так как члены правления заняты на своих основных работах. Поэтому правление товарищества собственников жилья и избирает из своего состава председателя товарищества. И здесь, конечно, необходимо правильно оценить и подобрать такого человека, который бы отвечал требованиям данной профессии на сегодняшний день очень ответственной и востребованной.     Определить такого человека зачастую становится довольно трудно.

Вряд ли большинство знает, какими знаниями в сфере жилищно-коммунального хозяйства должен обладать этот человек — председатель ТСЖ. А это примерно, ни много, ни мало, а более 90 законодательных и нормативно-правовых актов, о которых мало знать, что они есть, но надо еще и уметь их правильно применять. Он должен хорошо знать экономику, нормативные акты, правила эксплуатации и содержания жилищного фонда, знать Жилищный, Гражданский, Налоговый кодексы и многое другое.

Кроме того, что председатель обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ, у него есть и собственное полномочие — совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием его членов (п. 2 ст. 149 ЖК РФ). Значит, основные решения принимаются на заседаниях правления, а между заседаниями именно председатель ТСЖ фактически осуществляет руководство товариществом в соответствии с курсом, принятым общим собранием его членов и правлением, несмотря на то что председатель ТСЖ не является самостоятельным исполнительным органом согласно ЖК РФ.

Председатель так же  дает указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, подписывает от имени ТСЖ платежные документы, совершает сделки, распоряжается банковским счетом ТСЖ.

Жилищный кодекс не наделяет председателя каким-либо более весомым голосом и т.д. На заседании правления он такой же его член, как и другие.

Утверждение о том, что во всех случаях председатель правления ТСЖ не подчиняется правилам внутреннего трудового распорядка, а ТСЖ не обязано обеспечивать ему необходимые условия труда -неверно. Трудно представить себе гражданина, который только из альтруизма будет ежедневно, в течение всего рабочего дня, круглогодично (без регламентированных выходных дней и отпусков, больничных), полностью за свой счет (не требуя оборудованного оргтехникой, средствами связи и пр. рабочего места) обеспечивать выполнение решений правления, принимать текущие управленческие решения и, более того, нести ответственность за деятельность ТСЖ в целом.
Заключение

 

Пределы осуществления членом правления товарищества прав и обязанностей обусловливаются целями функционирования правления, его компетенцией. При этом члены правления должны действовать в интересах товарищества, осуществлять свои права и исполнять обязанности добросовестно и разумно (п.3 ст.53 ГК РФ). В целом успешность деятельности правления товарищества во многом зависит от инициативности и компетентности лиц, избранных в его состав.

Основными составляющими работы члена правления ТСЖ, курирующего конкретную сферу деятельности, есть два направления: организация необходимых мер и контроль за их исполнением.

 

Что такое «организовать»?

— Сформулировать цель (определить место и значимость планируемых мер в рамках общей концепции развития ТСЖ);

— Обозначить приоритеты и ограничения с точки зрения реальных потребностей и финансовых возможностей ТСЖ (действуя совместно с другими членами правления, ответственными за смежные сферы деятельности);

— Разработать проект решения правления (подготовить необходимые материалы для членов правления, непосредственно не занимающихся данной сферой деятельности);

— При необходимости участвовать в управлении процессом (помогая исполнителю оперативно реагировать на изменяющиеся обстоятельства: информируя членов правления о новых возможностях или возникающих ограничениях, готовя промежуточные корректирующие решения правления).

 

Что такое «контролировать»?

— Оценивать эффективность осуществляемых мер с точки зрения достижения поставленной цели (для их своевременной необходимой корректировки);

— Следить за величиной осуществляемых затрат (с целью своевременного отказа от заведомо убыточного решения или своевременного дополнительного финансирования новых возможностей);

— Собирать и обобщать всю информацию о предпринятых мерах для ее последующего анализа и передачи членам правления, ревизионной комиссии, общему собранию.

В числе прочего это  позволяет:

—  Существенно ускорить процесс принятия и реализации управленческих решений;

— Не допускать принятия необдуманных или запоздалых решений и, как следствие, минимизировать финансовые и правовые риски;

— Повысить компетентность всех членов правления в вопросах, связанных с жилищно-коммунальной сферой;

— Внедрить системный подход к долгосрочному и среднесрочному планированию бюджетных расходов.

Данный подход может быть реализован только при условии  эффективного взаимодействия между членами правления.

 

Правление ТСЖ «Северное сияние», май 2017г.